Vie des affaires

Bail commercial

Le locataire peut faire suspendre une clause résolutoire quels que soient ses manquements

Lorsque le bailleur décide d’actionner la clause résolutoire d’un bail commercial en raison de manquements du locataire, ce dernier peut demander en justice un délai. Le juge peut le lui accorder et ainsi suspendre les effets de la clause, quelle que soit la nature du manquement en cause.

La mise en oeuvre d'une clause résolutoire

La résiliation de plein droit du bail. - Il est courant qu'un bail commercial comporte une clause résolutoire en cas d'inexécution d'une des obligations du locataire prévues au contrat.

En pareil cas, cela permet au bailleur d'obtenir de plein droit la résiliation du bail.

La résiliation ne peut toutefois être obtenue qu’un mois après la délivrance au locataire d’un commandement de s’exécuter resté infructueux (c. com, art. L.145-41).

La possibilité d'obtenir un délai pour s'exécuter. - Afin de suspendre les effets de la clause résolutoire, le locataire a la possibilité de demander au juge un délai pour exécuter l'obligation litigieuse. Le juge peut, par exemple, accorder un report ou un rééchelonnement des sommes dues (c. civ. art. 1343-5).

Si, à l'issue du délai octroyé l’obligation est exécutée, la clause résolutoire ne joue pas et la résiliation est écartée. Dans le cas contraire, le bail est résolu.

Une demande de délai refusée en appel

Une demande de délai pour exécuter son obligation d'exploiter le local - Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, un bail commercial stipule que le local loué est à usage de restaurant et que, sauf exceptions légales, les lieux doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés.

Constatant par huissier la fermeture du restaurant le 10 janvier 2019, le bailleur fait délivrer le 24 janvier 2019 au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le commandement reste sans suite puisque, le 26 février 2019, un nouveau constat d'huissier établit que le restaurant est toujours fermé. Le bailleur assigne donc le locataire pour faire constater la résiliation du bail.

Le locataire formule alors une demande de délai, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Une demande rejetée car ne portant pas sur une obligation de payer. - Les juges d’appel rejettent la demande du locataire. Pour eux, un délai ne peut être accordé qu’en cas de manquement à une obligation de payer des loyers ou des charges. Selon la cour, l’article 1343-5 du code civil, qui précise les conditions dans lesquelles les juges peuvent accorder ce délai, vise uniquement le paiement de sommes d'argent.

Le locataire forme un pourvoi

Censure de la Cour de cassation. - La Cour de cassation rappelle que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire (c. com, art. L. 145-41).

Dès lors, c’est à tort que les juges d’appel ont refusé d’examiner la demande de délai du locataire en estimant qu'elle ne pouvait concerner qu'une obligation de paiement.

Pour aller plus loin :

« Le bail commercial  », RF 2022-2 § 537

cass. civ., 3e ch., 6 février 2025, n° 23-18360